Winterberg ist der Tourismus-Hotspot im Sauerland. Im vergangenen Jahr hat es 1,24 Millionen Übernachtungen in Winterberg und seinen Dörfern gegeben. Die Folge: Die Nutzungskonkurrenz zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen verschärft sich. Die Preise auf dem Wohnungsmarkt steigen und für Einheimische wird es immer schwieriger eine erschwingliche Wohnung zu finden. Deshalb hat die Stadt Winterberg jetzt ein umfassendendes Beherbungskonzept vorgestellt. Damit soll bezahlbarer Dauerwohnraum für Bürgerinnen und Bürger gesichert werden und der Tourismus als wichtigster Wirtschaftsfaktor gestärkt werden. Erarbeitet hat das Konzept das Fachbüro CIMA Beratung + Management GmbH. Ähnlich touristisch geprägte Kommunen wie wie Sylt und weitere Nordsee-Inseln oder Füssen und Baden-Baden haben bereits auf dieses Instrument zurückgegriffen.
„Die Sicherung von bezahlbarem Dauerwohnraum für unsere Bürgerinnen und Bürger gehört zu den wichtigsten Aufgaben, denen wir uns als Stadt stellen müssen", betont Bürgermeister Michael Beckmann. „Gleichzeitig ist der Tourismus unser wichtigster Wirtschaftsfaktor und braucht zeitgemäße Entwicklungsperspektiven. Beides muss miteinander im Einklang stehen."
Tourismus stärken, nicht bremsen
Das Beherbergungskonzept verfolge nicht das Ziel, jede touristische Entwicklung zu unterbinden, so die Stadt Winterberg. Es weist neben planerischen Steuerungsmöglichkeiten auch konkrete räumliche und strategische Entwicklungsperspektiven für touristische Marktsegmente auf und knüpft dabei an bestehende Entwicklungskonzepte wie das Tourismuskonzept an. Der Tourismus ist und bleibt der zentrale Wirtschaftsfaktor in Winterberg. Die Einnahmen, die der Stadt aus dem Tourismus zufließen, werden wieder in die Schulen, die Feuerwehr oder Straßen und Brücken investiert. Die Herausforderung besteht darin, touristische Entwicklung und die Erfordernisse der Stadt- und Dorfentwicklung als Lebens- und Arbeitsort der Menschen miteinander zu vereinbaren.
Klare Handlungsempfehlungen
Das Beherbergungskonzept stellt ein strategisches Steuerungsinstrument als übergeordnete städtebauliche Konzeption dar, die Planungs- und Investitionssicherheit bietet. Es dient dazu, marktseitige Nachfrage und städtebauliche Steuerungserfordernis insbesondere mit dem Ziel der Sicherung des dauerhaften Wohnens aufeinander abzustimmen. Das Konzept zeigt auf sehr kleinräumiger Ebene für die gesamte Stadt auf, wo im Stadtgebiet räumlich und städtebaulich welche Art der touristischen Nutzung verträglich ist und wo der Schutz von dauerhaftem Wohnraum priorisiert werden sollte.
„Das Konzept liefert uns wichtige Grundlagenerkenntnisse und zeigt Entwicklungsperspektiven auf", erklärt Beckmann. „Es stellt besondere Problembereiche mit Handlungsbedarf vor und dient als Abwägungsgrundlage für Steuerungsinstrumente wie die Änderung von Bebauungsplänen oder den Erlass einer Zweckentfremdungs- oder Milieuschutzsatzung."
Bauleitplanung als Hauptinstrument
Hauptinstrument und langfristige Lösung für die Kommune ist und bleibt die Bauleitplanung, um insbesondere in Bebauungsplänen die unterschiedlichen Nutzungen und auch die Nutzung als Ferienwohnung und -häuser in der Stadt und den Ortsteilen zu steuern und verträglich aufeinander abzustimmen. Seit 2021 wurden zur Feinsteuerung der Vielzahl von Anträgen auf Zulassung von Ferienwohnungen und -häusern diverse Aufstellungsbeschlüsse zu Bebauungsplänen gefasst und mit Veränderungssperren verknüpft. Zuletzt sind Ende 2025 die beiden Bebauungspläne „Am Waltenberg" und „Am Schneil" in Kraft getreten, die explizite Steuerungsansätze für eine verträgliche Entwicklung von Ferienwohnen mit dem Fokus auf die Stärkung der Dauerwohnfunktion in den Planbereichen anwenden.
Der Rat der Stadt Winterberg wird sich nun intensiv inhaltlich mit dem Konzept auseinandersetzen. Ziel ist es, das Beherbergungskonzept mit einem Ratsbeschluss als selbstverpflichtenden Handlungsleitfaden für die Stadtentwicklung der nächsten Jahre zu beschließen.
Die Verwaltung wird die im Beherbergungskonzept benannten Handlungsempfehlungen auf ihre Anwendbarkeit prüfen. Ein besonderer Fokus könnte dabei auf dem Einsatz einer Zweckentfremdungssatzung in Bereichen mit erhöhtem Handlungsbedarf liegen. Eine solche Satzung würde jede Änderung einer bisherigen Dauerwohnnutzung zu anderen Zwecken als dem Dauerwohnen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Die Stadt verspricht sich dadurch, die weitere Umnutzung von Dauerwohnraum in Ferienwohnraum in besonders belasteten Gebieten zu unterbinden.
Bei der Erarbeitung und Umsetzung des Beherbergungskonzepts arbeiten die Bauverwaltung, die Winterberg Touristik und Wirtschaft GmbH sowie das Ordnungsamt eng zusammen. „Wir ziehen alle an einem Strang", sagt Beckmann. „Nur gemeinsam können wir die Balance zwischen einer lebendigen touristischen Entwicklung und der Sicherung von Wohnraum für unsere Bürgerinnen und Bürger erreichen."
Was bedeutet das Konzept für Ferienwohnungsinhaber?
Das Beherbergungskonzept als solches hat zunächst keine unmittelbare Auswirkung auf Dritte. Es leitet nun aber die Umsetzung weiterer Instrumente ein. Winterberg kämpft seit Jahren mit einer Vielzahl an ungenehmigten Ferienwohnungen, die bereits ordnungsrechtlich aufgegriffen werden. Der Stadt ist bewusst, dass nicht alle dieser ungenehmigten Zustände beabsichtigt, sondern aufgrund von Unwissenheit über eine Genehmigungserfordernis entstanden sind. „Um hier Klarheit zu schaffen und auch Investitionssicherheit zu bieten, ist die Steuerung der Ferienwohnungsnutzung zur Stärkung der Dauerwohnfunktion inzwischen besonders wichtig geworden", betont der Bürgermeister. Die tatsächliche, manchmal bereits jahrelange Nutzung als Ferienwohnung genießt keinen Bestandsschutz, wenn die Nutzung als solche nicht genehmigt ist.
Grundsätzlich gilt, dass Ferienwohnungsinhaber eine Genehmigung für die Nutzung ihrer Wohnung zu Ferienwohnungszwecken benötigen. Diese Genehmigung nachträglich zu erteilen, ist grundsätzlich dort möglich, wo es rechtlich zulässig ist.